¿Existe una burbuja inmobiliaria en el país?
Publicado en La Prensa Libre el 6 de octubre de 2014
*Diferentes actores coinciden en sobreprecio de inmuebles
*Situación disminuye competitividad del país
Mucho se ha comentado acerca del elevado precio de los inmuebles en Costa Rica, en particular en relación con el poder adquisitivo de la clase media, llegando incluso a especularse, en medios de comunicación y foros virtuales, sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria en el país. Pero, ¿realmente se puede decir que el mercado de propiedades en el país esté sufriendo este fenómeno?
En términos estrictamente económicos, si bien una “burbuja” se caracteriza por precios inflados que no se corresponden con el valor real de los bienes, también implica una compra masiva de estos bienes y una generalización de la especulación de sus precios en el mercado.
En este sentido, para el economista Alberto Franco no existe una burbuja en el país, sino que lo ha ocurrido es un encarecimiento en el valor de los terrenos en el Valle Central, particularmente en la zona oeste, impulsado o explicado por el desarrollo habitacional, comercial y de oficinas, principalmente.
“Aun así, existe una tasa de desocupación en algunos casos alta en varios de estos desarrollos. Creo que sería importante conocer qué porcentaje de las compras de terrenos y propiedades son para fines de uso propio o para fines de inversión. Normalmente, una tasa alta de compras para fines de inversión, sugiere que hay expectativas en el mercado de una revalorización de los terrenos y propiedades”, señaló Franco.
“Durante la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y partes de Europa, la gente hacia fila, literalmente, para ponerse en lista optar por adquirir propiedades en algunos mercados. En lo personal no me da la impresión de que un fenómeno con características de burbuja esté sucediendo en el mercado inmobiliario costarricense en general, aunque si podría haber 'apuestas de inversión' en algunos distritos, cantones o segmentos puntuales del mercado”, agregó.
Para Andrés Zamora, presidente de la Cámara de Costarricense de Corredores de Bienes Raíces (CCCBR), no es una burbuja lo que existe en el mercado inmobiliario nacional, pero al igual que Franco reconoce un encarecimiento, así como precios que no corresponden con el valor real de las propiedades.
“No tenemos una burbuja en Costa Rica porque no tenemos tantos compradores, pero sí los vendedores han subido precios o se han quedado con precios muy altos. Los precios más bien han bajado. Pero se mantienen precios altos, lo cual no tiene que ver necesariamente con la existencia de una burbuja”, explicó Zamora.
*Situación disminuye competitividad del país
Mucho se ha comentado acerca del elevado precio de los inmuebles en Costa Rica, en particular en relación con el poder adquisitivo de la clase media, llegando incluso a especularse, en medios de comunicación y foros virtuales, sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria en el país. Pero, ¿realmente se puede decir que el mercado de propiedades en el país esté sufriendo este fenómeno?
En términos estrictamente económicos, si bien una “burbuja” se caracteriza por precios inflados que no se corresponden con el valor real de los bienes, también implica una compra masiva de estos bienes y una generalización de la especulación de sus precios en el mercado.
En este sentido, para el economista Alberto Franco no existe una burbuja en el país, sino que lo ha ocurrido es un encarecimiento en el valor de los terrenos en el Valle Central, particularmente en la zona oeste, impulsado o explicado por el desarrollo habitacional, comercial y de oficinas, principalmente.
“Aun así, existe una tasa de desocupación en algunos casos alta en varios de estos desarrollos. Creo que sería importante conocer qué porcentaje de las compras de terrenos y propiedades son para fines de uso propio o para fines de inversión. Normalmente, una tasa alta de compras para fines de inversión, sugiere que hay expectativas en el mercado de una revalorización de los terrenos y propiedades”, señaló Franco.
“Durante la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y partes de Europa, la gente hacia fila, literalmente, para ponerse en lista optar por adquirir propiedades en algunos mercados. En lo personal no me da la impresión de que un fenómeno con características de burbuja esté sucediendo en el mercado inmobiliario costarricense en general, aunque si podría haber 'apuestas de inversión' en algunos distritos, cantones o segmentos puntuales del mercado”, agregó.
Para Andrés Zamora, presidente de la Cámara de Costarricense de Corredores de Bienes Raíces (CCCBR), no es una burbuja lo que existe en el mercado inmobiliario nacional, pero al igual que Franco reconoce un encarecimiento, así como precios que no corresponden con el valor real de las propiedades.
“No tenemos una burbuja en Costa Rica porque no tenemos tantos compradores, pero sí los vendedores han subido precios o se han quedado con precios muy altos. Los precios más bien han bajado. Pero se mantienen precios altos, lo cual no tiene que ver necesariamente con la existencia de una burbuja”, explicó Zamora.
ENTONCES, ¿QUÉ SUCEDE?
Para el presidente de la CCCBR, existen vendedores que ponen precios “caprichosos” a sus propiedades, a manera de algún tipo de especulación por los precios que considera que tienen los inmuebles en su zona. Sin embargo, estos valores se terminarían regulando por el propio mercado, reduciéndose por falta de compradores.
Sin embargo, para el presidente de la Cámara de Construcción, Guillermo Carazo, lo que ocurre en Costa Rica para que los precios de los inmuebles se mantengan tan elevados se deriva de un encarecimiento de la tierra, producto de malas políticas de regulación y planeamiento territorial.
“Casi todos los planes reguladores que tenemos son de finales del siglo pasado, y ya estamos en la segunda década del siglo XXI. Eso genera que los terrenos que se pueden desarrollar sean más escasos, y entonces se incrementa el valor de la tierra, lo cual se refleja en el valor del inmueble”, señaló Carazo.
Por otra parte, Carazo señala que existe un aumento en los costos indirectos por obras. Esto se da cuando las autoridades estatales piden obras adicionales en el desarrollo de un proyecto, tales como acueductos, tuberías, tanques, pozos, etc.
“Lo que eso cuesta y el valor de eso en términos relativos en una vivienda se ha ido incrementando mucho en la última década. Similar sucede con lo que piden la municipalidad o el MOPT en arreglos de vías, arreglos de parques, mejoras en la comunidad y que cada vez son más caros y eso lo paga cada vivienda. Puede ser que las instituciones piensen que eso lo regala el desarrollador, pero no aparece de la nada. También tenemos que la mano de obra de Costa Rica es la más cara de Centroamérica, a razón del 100%”, dijo Carazo.
En este punto es donde ingresa el elevado costo de la construcción en el país, tanto en materiales como en la mano de obra, en la ecuación que explica los sobreprecios en los inmuebles en Costa Rica, en especial en comparación con Centroamérica.
Para el presidente de la Cámara de Construcción, este factor es preocupante, ya que resta competitividad al país. Si bien todavía los precios no son tan elevados como los de otras áreas metropolitanas del mundo, los materiales de construcción en el país son un 30% más caros que en el resto del istmo.
“Estamos muy preocupados de que la familia de clase media cada vez se le dificulta más obtener vivienda, y esta es una problemática que ocurre cada vez más en las áreas metropolitanas de la región. Casi todos los países que tienen áreas metropolitanas hacen proyectos de participación público-privada para vivienda de clase media. Nosotros estamos dispuestos a trabajar con el gobierno en este punto”, agregó.
De acuerdo con el Estudio del Mercado Inmobiliario de la Gran Área Metropolitana (GAM), elaborado por la consultora Gutiérrez & Gallardo, para agosto de 2014 se habían vendido 735 lotes, 1.529 casas y 1.241 apartamentos en la GAM, pero sigue existiendo poca oferta de vivienda por debajo de los $100 mil. Se contabilizaron 16 nuevos proyectos, con 1.102 unidades de vivienda, pero casi todos están en el rango entre los $100 mil y $200 mil.
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